Rein rechnerisch sind bei der Investition in ein Baudenkmal bis zu 90% des Kaufpreises steuerlich absetzbar. Selbst wem es hier im Moment etwas am nötigen “Kleingeld” fehlt, der findet speziell für dieses Investitionsmodell attraktive Hilfen durch die Förderung bei der KfW-Bank.

Abschreibung von Immobilien – ein durchaus glamouröses Thema

Nostalgisches Wohnkapital, schön und repräsentativ, ist zweifellos eine hervorragende Geldanlage. Wohnträume im Baudenkmal, purer Luxus und exklusives Lifestyle gepaart mit hohen Steuervorteilen – das ist mit Sicherheit mehr als eine Überlegung wert!

Charme, Eleganz und viel Liebe zum Detail kommen bei alten Häusern zum Tragen. Aber nicht nur das – diese Bauwerke sind in der Regel in attraktiven Wohnvierteln und Innenstadtanlagen angesiedelt. Alles rundum hat Atmosphäre und seine ganz eigene Geschichte.
Derartige Standorte sind geradezu prädestiniert für Mietsteigerungen und Wertentwicklungen. Das alles sind gute Gründe für den Kauf eines denkmalgeschützten Gebäudes.

Gleichzeitig bietet diese Immobilie schon alleine als Kapitalanlage hohen Sicherheiten, Schutz vor Inflation und natürlich eine entsprechende Werterhöhung. Selbst ein weiterer Börsencrash kann den Anleger hier absolut kalt lassen.

Als besonderes steuerwirksam gelten Gebäude mit vergleichsweise geringen Anschaffungs- aber hohen Modernisierungskosten. Die Abschreibung von Immobilien gestaltet sich hier besonders üppig. Voraussetzung ist allerdings, dass die Denkmal-Immobilie vor der Sanierung gekauft wurde.

Grund dafür ist nicht zuletzt die hohe Lebensqualität in diesen Metropolen. Verantwortlich für die Wertsteigerung Immobilien sind ebenfalls die sehr vielfältigen Arbeitsangebote in diesen Regionen, die speziell für junge Menschen und Familien wichtig sind. Viele Arbeitnehmer, die täglich in die Stadt fahren müssen, werden daher früher oder später einen Umzug in ein derartiges wirtschaftliches Ballungszentrum für sinnvoll halten. Hier stellen nämlich schon die Kosten für die täglichen Pendelfahrten zur Arbeit und wieder zurück einen unverkennbaren finanziellen Grund dar.
Die Nachfrage nach Immobilien steigt also und damit leider auch der Preis.

Wertsteigerung Immobilien – die Preisbildung in der Zukunft

Einer der wichtigsten Gründe für die Preisgestaltung bei Häusern und Eigentumswohnungen ist neben dem baulichen Zustand die Lage des jeweiligen Objektes. Dabei sind zentral liegende Immobilien immer etwas teurer als jene, die etwas außerhalb liegen. Die Wertsteigerung Immobilien ist somit in Randbezirken oder ländlichen Gegenden nicht so krass und Wohneigentum kann relativ günstig erworben werden.

Bei der endgültigen Wahl sollten verschiedene Kriterien berücksichtigt werden. Zum einen ist die Nähe zum Arbeitsplatz, der Schule oder dem Einkaufszentrum durchaus relevant für eine innerstädtische Immobilienwahl, dennoch sollte man nicht vergessen, dass es noch ein Leben nach dem Arbeitsprozess gibt. Hier bietet etwas außerhalb gelegenes Wohneigentum mit etwas mehr Ruhe eine sehr hohe Lebensqualität im Alter.

Wer die Wahl hat, hat zwangsläufig auch die Qual, soviel ist sicher. Doch egal wie immer man sich entscheidet, die eigene Immobilie ist in jedem Fall eine gute Wahl mit einer Wertsteigerung des eigenen Lebens und des Eigentums.

Leider wurden bislang Besitzer von Auslandsimmobilien durch den Fiskus steuerlich benachteiligt, doch der Europäische Gerichtshof hat nun in einem Urteil eindeutig klargestellt, dass diese Benachteiligung rechtswidrig ist. Abschreibungen waren bis dahin im EU-Ausland nämlich wesentlich ungünstiger als hier zu Lande.
Außerhalb des EU-Raumes können Abschreibungen oder Verluste allerdings weiterhin erst in späteren Jahren mit eventuell erreichten Überschüssen verrechnet werden.

Die meisten Anleger werden jedoch ihr Privat- oder Unternehmensvermögen weiterhin eher in Deutschland anlegen und Immobilien Abschreibungen nutzen.

Die Ermittlung von Immobilien Abschreibungen

Der Wertverlust und Preisverfall von Häusern und Wohnungen wird durch Alterung und Verschleiß bestimmt. Seine genaue Ermittlung erfolgt aus betriebswirtschaftlicher Sicht, natürlich unter Zugrundelegung steuerrechtlicher Besonderheiten.
Die Art der Immobilien Abschreibungen richtet sich grundsätzlich nach verschiedenen Gesichtspunkten.
Maßgebend sind zum einen die Höhe der Anschaffungs- und Herstellungskosten, zum anderen ist die normal übliche Nutzungsdauer ein wichtiger Aspekt.

Auch sind Werbungskosten sofort steuerlich absetzbar. Hier werden sowohl Schuldzinsen, Hausgeld, Grundsteuer, Versicherungsbeiträge, Erhaltungsarbeiten und Reparaturen jeder Art anerkannt. Dazu zählen ebenfalls der Umbau und Ersatz ganzer Gebäudeteile sowie Dach- oder Fenstererneuerungen oder ähnliches.
Ein Tipp sei bei dieser Gelegenheit noch preisgegeben. Wer eine Immobilie zum vermieten kaufen möchte oder gleich zu Beginn größere Modernisierungsmaßnahmen vorhat tut gut daran, vorab einen Steuerprofi zu rate zu ziehen um alle Sparpotentiale in der richtigen Art und Weise auszuschöpfen und nicht bares Geld zu verlieren.

Der Schritt des Immobilienkaufs ist in jedem Fall überlegenswert, denn ein Kapitalbildendes Haus oder Eigenheim statt einer Mietwohnung sind bestimmt ein guter Grund, sorglos in die Zukunft zu blicken.

Die Immobilie als Geldanlage ist aber nicht nur wirtschaftlich sicher, denn selbst der Kauf eines Hauses, dass sein Geld zum Zeitpunkt des Kaufes nicht wert ist, kann Vermögen sichern. Grundsätzlich kann gesagt werden, dass die Immobilie in jedem Fall einen direkten Einfluss auf den Wert der Geldanlage hat und auf die willkommene Gelegenheit, durch Mieteinnahmen neues Kapital zu erwirtschaften.

Vor der Geldanlage Immobilie gilt es allerdings einiges ernsthaft zu bedenken. So entscheidet die Lage des Gebäudes maßgeblich über deren Wert, daran besteht kein Zweifel. Deshalb ist es für jeden Anleger mit Sicherheit empfehlenswert, sich neben den bereits bekannten Faktoren auch über geplante Veränderungen zu informieren.
So könnte zum Beispiel künftig in der Nähe ein Industriegebiet mit Schwerlastverkehr, eine Autobahn oder die städtische Kläranlage geplant sein.
Diese Umstände werden sich auf den Wert eines Wohnhauses voraussichtlich negativ auswirken. Wäre die Geldanlage Immobilie in diesem Fall allerdings ein Bürogebäude, würde es durch eine verbesserte Infrastruktur maßgeblich an Wert gewinnen.
Somit kann je nach Lage und Art der Nutzung aus einem unscheinbaren Haus eine wahre Goldgrube werden, keine Frage!

Geldanlage Immobilie – Grundbedürfnis und Sicherheit

Zwar birgt jede Art von Investition ihre Risiken, soviel steht fest, doch im Fall einer Immobilie überwiegen augenscheinlich die Sicherheiten und der hohe Stellenwert – wieso?
Sowohl Wohn- als auch Geschäftsräume gehören zur allgemeinen Grundversorgung des Menschen und werden benötigt um zu leben und seiner Arbeit nachzugehen.
Die Geldanlage Immobilie hat somit eine solide Grundlage, die sogar Krisenzeiten übersteht und sich auch dann noch kostendeckend tragen kann.
Auch wer seine Immobilie selbst nutzt und sie am Alter abgezahlt hat, schafft sich damit eine Altersvorsorge die eine hohe Sicherheit bietet und zudem teure oder gar steigende Mietzahlungen entfallen lässt.

Was man bei der Geldanlage Immobilien beachten sollte

Wer in Immobilien investiert, sollte sehr genau darauf achten, wie die wirtschaftliche Entwicklung in der Zukunft aussehen wird und die Finanzierung nicht zu knapp kalkulieren.
Der Kauf eines alten Hauses mit unüberschaubaren Mängeln ist hier weniger empfehlenswert und sollte daher gut überlegt werden. Hier dürfen bei der Festlegung des Anlagebetrages die zusätzlich entstehenden Kosten für Renovierungen und Sanierungen keinesfalls vergessen werden.
Ein weiterer sehr wichtiger Aspekt bei der Geldanlage Immobilien ist die Lage des Objektes und die Anbindung an die Infrastruktur. Dabei unterliegen Häuser, die in der Nähe von Schulen, Einkaufszentren, öffentlichen Einrichtungen oder Gewerbegebieten liegen, eindeutig einer höheren Wirtschaftlichkeit und Wertsteigerung. Als günstiger und wirtschaftlicher erweist sich somit die Lage der Immobilie am Rande einer größeren Stadt.
Aber noch ein weiter wichtiger Aspekt spricht für den Immobilienkauf. Neben einer sicheren Geldanlage gibt es nämlich auch noch Unterstützung vom Staat. “Wohn-Riester” heißt hier das Zauberwort, mit dem Wohneigentum als Altersvorsorge gefördert und unterstützt wird.

Neben der bekannten Wertstabilität sind auch Erträge aus Mieteinnahmen ein guter Anlagegrund. Doch durch die Nutzung verliert auch eine Immobilie an Wert und dieser Verlust wirkt sich Steuer mindernd aus, wenn Anschaffungs- und Nebenkosten, Provisionen und Gebühren auf die Jahre der Nutzung verteilt und mit den Mieteinnahmen verrechnet werden.
Bei aller Geschäftigkeit sollte man allerdings nie vergessen, dass in diesem Fall die Mieter die Rendite bringen. Gut vermieten lässt sich nur was attraktiv ist, gute Einkaufsmöglichkeiten bietet, Schulen und Spielplätze in der Nähe hat und eine gute Verkehrsanbindung besitzt.

Bei der Anlage Immobilien beteiligt sich der Fiskus auch am Renovierungs- und Instandhaltungsaufwand. Auch Werbungskosten gehören zum so genannten Aufwand. Das sind zum Beispiel Ausgaben für Telefonate, Büromaterial, Kontoführung oder Annoncen zur Vermietung, Kosten für die gesamte Hausverwaltung und natürlich Rücklagen für Instandhaltung und Renovierung.

Worauf sollte man achten bei der Anlage Immobilien?

Anlageexperten kennen genau genommen nur ein einziges, extrem wichtiges Kriterium – die Lage des Objektes! Der Standort hat in der Tat eine ganz herausragende Bedeutung, denn er ist maßgeblich für die Vermietbarkeit der Immobilie verantwortlich, für ihre künftige Wertentwicklung und natürlich den Wiederverkauf.

Fragt sich nun allerdings noch, welche Anlage Immobilien sind günstig? Neubauwohnungen bieten hier beispielsweise eine hervorragende Möglichkeit, denn sie lassen sich in der Regel optimal vermieten und sind zu einem höheren Prozentsatz steuerlich absetzbar, womit sich die Investition natürlich wesentlich schneller rechnet.

Es ist also heute kein Geheimnis mehr, das Immobilien in jedem Fall nicht nur zu den echten Klassikern sondern auch den besten Werten zählen, die sogar Finanzkrisen schadlos überstehen. Somit ist die Immobilie als Kapitalanlage attraktiver als jemals zuvor.

Ein grundlegender Vorteil bei der Altersvorsorge Immobilien ist, dass Wohneigentum eine sichere Geld- und Wertanlage ist. Eine Immobilie in guter Lage, mit ansprechender Ausstattung und entsprechendem Kaufpreis übersteht sowohl den üblichen Preisverfall als auch jeden Börsencrash.
Dieses so genannt “Betongeld” ist schon seit Jahrhunderten ein Statussymbol für Wohlstand und Vermögen, keine Frage.
Wer als Altersvorsorge Immobilien nutzt, muss sich jedenfalls keine Gedanken mehr über Mieterhöhungen oder die Kündigung des Mietverhältnisses machen.

Um diese Ziel zu erreichen, sollte man allerdings rechtzeitig vorsorgen. Denn nur eine im Alter bezahlte Immobilie ist auch wirklich eine 100%ge Absicherung!

Altersvorsorge Immobilien – das Fazit

Die Möglichkeit einer Altersabsicherung mit Immobilien hat verschiedene Seiten. Es gibt also die direkte Form durch den Erwerb einer Immobilie oder die indirekte, durch die Anlage in eine Immobilie.

Mit dem Immobilienkauf ergeben sich für den Investor finanzielle Freiräume, die die Wohn- und Lebensqualität dauerhaft sichern. Das liegt vor allem auch daran, dass in Deutschland keine Spekulationen auf dem Immobilienmarkt üblich sind und damit ein dramatischer Wertverfall von Häusern oder Wohnungen praktisch ausgeschlossen ist.
Immobilien gehören tatsächlich zu den tragenden Säulen der privaten Absicherung. Um eine derartige Altersabsicherung tätigen zu können, gibt es auch vom Staat Unterstützung sowohl beim Bausparen als auch beim Hauskauf.
Wer nämlich einmal ehrlich analysiert, was für ein stolzes Sümmchen für Mietzahlungen im Laufe der Jahre zusammenkommt, der wird sehr schnell zu dem Schluss kommen, lieber in eine Altersvorsorge Immobilien zu investieren.

Sollte das Leben im eigenen Haus im Alter dann doch zu schwierig werden, kann durch den Verkauf der eigenen Immobilie beispielsweise das Leben in einer betreuten Seniorenanlage stressfrei finanziert werden.

AfA Gebäude weißt hierzu verschiedene Abschreibungssätze auf. So beträgt zum Beispiel der AfA-Satz für ein Wirtschaftsgebäude, das nicht zu Wohnzwecken genutzt wird und vor dem 1.1.2001 errichtet wurde, normalerweise 4%.
Bei Wirtschaftsgebäuden die nach dieser Zeit gebaut oder erworben wurden sind es 3%. Für alle anderen Gebäude, die ab 1925 erbaut wurden, gelten 2% Abschreibung, für historische Gebäude 2,5%. Dies sind Mindestsätze, die nicht unterschritten werden dürfen.

Die Fassetten der AfA Gebäude

Wer sich eine Immobilie als Anlagevermögen zulegen möchte, sollte unbedingt die verschiedenen Abschreibungssätze beachten.
Altbauten können hier grundsätzlich über einen Zeitraum von 50 Jahren mit 2% der Herstellungskosten abgeschrieben werden. Eine Ausnahme bilden Häuser, die vor 1925 erbaut wurden. Hier beträgt die AfA Gebäude 2,5%.

Der Abschreibungssatz von 2% über einen Zeitraum von 50 Jahren gilt ebenfalls für Neubauten. Allerdings ist seit dem 1. Januar 2006 für diese Gebäude neben der linearen Abschreibung auch eine degressive Abschreibung möglich. In diesem Fall können in den ersten Jahren größere Steuerersparnisse durch höhere Abschreibungssätze erzielt werden. Die AfA gilt grundsätzlich nur für die Gebäude – nicht für das Grundstück!

Während bekanntermaßen die AfA für Gebäude über viele Jahre hinweg abgeschrieben werden muss, gelten für Modernisierungsarbeiten wesentlich kürzere Zeiträume. Die steuerliche Geltendmachung erfolgt hier bereits im Verlauf von zwei bis fünf Jahren.
Kleinere Reparaturen können bereits im ersten Jahr abgeschrieben werden.

Hier lautet die These des Fiskus, dass sich eine Immobilie im Laufe der Jahre abnutzt und somit an Wert verliert. Am Ende einer hypothetisch festgelegten Nutzungsdauer wäre sie dann theoretisch wertlos. Das moderne Steuerdeutsch bezeichnet diese Abschreibung Immobilie als “Absetzung für Abnutzung” oder kurz “AfA”.
Hierbei handelt es sich um einen Abschreibungssatz, der für einen bestimmten Zeitraum – in der Regel 50 Jahre für Objekte, die nach dem 31.12.1924 erbaut wurden – gesetzlich vorgegeben ist. Bei Gebäuden, die vor diesem Zeitpunkt erbaut wurden, beträgt der Abschreibungssatz 2,5% auf allerdings nur 40 Jahre.

Doch wie die Bezeichnung “Abschreibung Immobilie” schon sagt, gilt diese Möglichkeit lediglich für das Gebäude, nicht für das Grundstück. Selbst wenn das Haus alt und unbewohnbar geworden ist, könnte es abgerissen und das Grundstück neu bebaut werden, sodass es nicht an Wert verliert.
Bei einem Immobilienpreis von beispielsweise 150.000 Euro ergibt sich durch die Abschreibung der Immobilie eine jährliche Verringerung des zu versteuernden Einkommens. In diesem Fall beträgt die Ersparnis sage und schreibe 3000 Euro.

Die Abschreibung Immobilie hat viele Gesichter

Bei der Abschreibung Immobilie gilt zum Beispiel für Neubauten grundsätzlich die Regelung der linearen Abschreibung. Das bedeutet, dass der Abschreibungssatz über den gesamten Zeitraum gleich hoch bleibt. In Zahlen ausgedrückt können hier 50 Jahre lang jeweils 2% der Anschaffungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Diese Regelung gilt allerdings ausschließlich für vermietete Immobilien.

Bei Immobilien können grundsätzlich Abschreibungen sowohl für Modernisierungen, anschaffungsnahe Aufwendungen wie etwa Kredit- und Darlehenskosten oder die Sanierung von Altbauten und denkmalgeschützten Gebäuden geltend gemacht werden.
Auch haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerrechnungen gehören zu den steuerlich absetzbaren Abschreibungen.

Eine weitere Möglichkeit zur Abschreibung Immobilie ist die so genannte degressive Abschreibung. Sie erweist sich in den meisten Fällen als günstiger, da die Abschreibung vor allem in den ersten Jahren höher und damit die Steuerersparnis zur Zeit des Immobilienkaufes wesentlich größer ist.

Die Abschreibung AfA kann auf zwei verschiedene variable Arten erfolgen. Wir kennen hier die lineare und die degressive Abschreibung. Doch was ist das eigentlich und wodurch unterscheiden sich die beiden Möglichkeiten voneinander?
Ganz einfach – lineare Abschreibungen AfA haben grundsätzlich konstante Jahresbeträge, die über einen festgesetzten Zeitraum steuerlich geltend gemacht werden können.
Bei degressiven Abschreibungen AfA hingegen ist die Abschreibungssumme zu Beginn höher und verringert sich im Laufe des festgesetzten Zeitraumes.

Abschreibungen AfA – der feine Unterschied

Wer große Investitionen tätigt, sich ein Haus, Maschinen für den eigenen Betrieb oder ähnliches kauft, darf die Anschaffungskosten – natürlich ohne den Umsatzsteueranteil – von der Steuer absetzen. Hierzu sieht das Einkommenssteuergesetz in Deutschland eine Verteilung der Kosten auf die Gesamtdauer der Nutzung des erworbenen Objektes vor. Diesen simplen Vorgang nennt man im Steuerdeutsch Abschreibung AfA oder Absetzung für Abnutzung.

Das lineare Abschreibungsverfahren verteilt dabei den Wertverlust gleichmäßig auf die Jahre der Nutzung. Dem jährlichen Betrag für Abschreibungen AfA liegt der Anschaffungs- oder Herstellungsbetrag zu Grunde, der durch die Nutzungsdauer geteilt wird.
Die degressive Abschreibung hingegen wird in Steuerkreisen auch als Buchwert AfA bezeichnet. Hierbei wird nur im ersten Jahr der Betrag der Abschreibung auf Basis der Anschaffungskosten errechnet. In den folgenden Jahren liegt der Berechnung der so genannte Restbuchwert zu Grunde, so dass der Betrag sich damit Jahr für Jahr verringert und am Ende lediglich noch ein symbolischer Erinnerungswert von einem Euro zu Buche steht.

Die degressiven Abschreibungen AfA haben gegenüber der linearen Methode den eindeutigen Vorteil, dass die Abschreibungsbeträge in den ersten Jahren wesentlich höher sind, da in dieser Zeit mit einer hohen Wertminderung zu rechnen ist.